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¿Habrá una crisis de bienes raíces en Ecuador?

en Columnistas/Las Ideas por

“Los bienes raíces nunca caen en valor”.
Una monumental fábula de nuestro tiempo. La revisión de la historia económica revela una verdad incuestionable: Las crisis de bienes raíces son abundantes y frecuentes, los precios caen fuertemente en estos episodios y las pérdidas resultantes son de amplio alcance social. ¿Es posible que Ecuador enfrente una crisis de bienes raíces?

Un grupo de países que ha tenido problemas en los últimos 10 años son una buena referencia en especial porque la mayoría no tienen moneda propia al igual que Ecuador. Los accidentados resultados son reveladores: España, Grecia, Chipre, Letonia, Estonia, Lituania, Irlanda, e incluso EEUU sufrieron caídas acumuladas de entre 35% y 40% en los precios de sus bienes raíces a partir de 2007, en un promedio de 5 años.

Es cierto que cada experiencia fue diferente. Algunos países tuvieron crecidas meteóricas del crédito, o estándares laxos en sus bancos. Otros llegaron a niveles de irresponsabilidad fiscal inimaginable. Pero sin importar la naturaleza de esas crisis, las expectativas se quebrantaron y se redujo la capacidad económica de sus ciudadanos, hecho que ocurrirá y ha empezado a ocurrir en Ecuador. Y el problema parte precisamente de esa merma en ingresos y certidumbres.

El creciente desempleo, los sueldos aminorados y la falta de liquidez presionan los precios de los arrendamientos hacia abajo que, a su vez, deterioran los precios de venta. Para ilustrar el problema, miremos el ejemplo de un departamento en Quito de $100.000:

Para que sea buen negocio comprarlo, uno esperaría percibir una renta de al menos USD $7,000 al año, o $583 al mes, o 7% de retorno. Al contrario, sería más rentable poner los $100.000 en una póliza bancaria al 7%, y ahorrarse todo el trabajo. Ahora supongamos que con la crisis que enfrentamos el departamento apenas se arrienda en $300 dólares al mes: Eso supondría un retorno de 3.6%, cerca de la mitad de lo que paga el banco. Al ver esta situación, lo lógico es vender el departamento y poner el dinero en una póliza. Pero, ¿a qué precio podría venderse? Lamentablemente un posible comprador haría precisamente el mismo análisis: necesito ganar al menos 7% para que valga la pena. Sabiendo que el alquiler es solo $300 al mes, el comprador debería pagar $51.000 dólares para que el negocio tenga sentido. Es decir, el departamento habría perdido casi la mitad de su valor. Si pensamos no como un inversionista sino como una transacción para fines de vivienda, todavía sería muy mal negocio comprar; sería preferible poner el dinero en el banco al 7%, alquilar el departamento a $300, y quedarse con $283 en el bolsillo, cada mes.

Otro sofisma sería el de “prefiero esperar a que suban los precios”. Planteemos el ejemplo de un promotor que ha construido un departamento a un costo de $100.000 y no lo puede vender ni arrendar. Decide entonces esperar a que “vuelvan a subir los precios”. Basados en las crisis recientes, deberíamos esperar 5 años para que ello ocurra. Pero en todo ese tiempo, $100.000 puestos en el banco habrían generado $7.000 cada año. Es decir, al cabo de 5 años, el constructor hubiera perdido $35.000, o el 35% de su inversión. Sería mejor venderlo ahora en $85.000, por ejemplo.

Con semejante caída de precios, entra la psicosis colectiva. Porque no es lo mismo comprar un quintal de arroz a $3 y venderlo a $2, que perder decenas de miles de dólares en un inmueble. Es doloroso para el vendedor asumir una pérdida sobre algo que en teoría coloquial “no puede desvalorizarse”, y que genera una relación casi romántica entre inmueble y propietario. Los vendedores no quieren perder, pero los compradores no están dispuestos a pagar precios “pre-crisis”, pues no les resulta negocio. La obvia consecuencia es la caída sustancial de transacciones, de volumen de negociaciones, de movimiento de mercado, exactamente lo observado en los países mencionados. Esto a su vez ralentiza los sectores que participan directa o indirectamente en actividades de construcción y deteriora la economía, el bienestar de la colectividad y la solvencia de los bancos.

Algunos factores jugarán a nuestro favor como menores niveles de endeudamiento público, mayor prudencia bancaria y precios por m2 comparables con los países vecinos (ajustando para PIB/Capita). Pero el panorama de empleo y liquidez general luce nublado, incierto, a veces aterrador. Podemos optar por cruzar los dedos y cerrar los ojos y pensar que seremos inmunes a un daño en los precios, por no decir un shock. Pero eso sería menospreciar la historia, la teoría económica y el simple razonamiento lógico.

33 Commentarios

  1. Felicitaciones.Felipe, por la oportunidad de tu artículo y por el interés que ha despertado según los diferentes comentarios, unos preocupados por la afinidad con su actividad comercial y, otros con el desprendimiento académico muy loable. Tu último comentario del 29 de mayo de este año (18h24) de una manera sutil pero profesionalmente responsable, dejas entrever el verdadero fondo de la crisis inmobiliaria. Deseo vehemente que la situación del país no empeore.
    Cordialmente, te solicito seguir desarrollando este problema, que la sociedad te agradecerá

  2. Me parece bien escrito este artículo.

    La crisis inmobiliaria mundial se dió, en gran medida, debido a que en Estados Unidos, una de las primeras potencias mundiales, colapsó la banca y a la postre generó un efecto dominó en el resto del mundo. Pero, qué fue lo que generó esta “burbuja inmobiliaria”?. La respuesta es algo sencilla, un irresponsable manejo de la banca en la concesión de créditos. Todos sabemos que uno de los principales ingresos de la banca son las tasas de interés sobre créditos otorgados; en Estados Unidos con el afán de generar mayores ingresos, aumentaron su riesgo otorgando préstamos a personas sin capacidad de endeudamiento y/o malos sujetos de crédito, titularizaron estos créditos y vendieron en bolsa estos papeles denominados “subprime “, papeles de altísimo riesgo y por ende alta rentabilidad. Como era de esperarse, estos malos deudores de la banca dejaron de pagar sus créditos y por ende la banca empezó a perder liquidez, llenarse de casas y de cartera vencida. Sin liquidez, los bancos empezaron a quebrar, ya que sin liquidez cómo pagaban a sus acreedores?, cómo el sector productivo tendría recursos para seguir operando?, etc.

    Visto esto, en el Ecuador se podría vaticinar un sacudón en el sistema financiero pero nunca como el de Estados Unidos porque aquí la banca tiene un riguroso sistema de calificación de crédito y quizá el que más rigurosidad tiene, en la calificación de créditos, es el Biess porque al deudor se lo califica en base directa a sus aportaciones y subsidiariamente quien paga al Biess es el empleador. Aquí no hay los denominados “papeles basura” financieramente hablando.

    Para mí no cabe comparar las crisis de los países que se menciona en el artículo por lo expuesto anteriormente. Quizá pueda haber una contracción de la demanda y subir un poco la cartera vencida en créditos hipotecarios por un eminente aumento del desempleo. Sin embargo, la banca en el Ecuador aún genera utilidades y sus tasas pasivas han sido aún estables; esas dos cosas son para mí un termómetro fundamental de cómo está la banca en estos momentos. El estallido no vendría de un momento a otro sino progresivamente, lo cual implica tiempo y hasta eso el vendedor de bienes raíces podría decidir qué hacer con su producto, pase lo que pase es un activo que puede tener plusvalía negativa y luego positiva.

    Ahora, si yo tuviera todo el K y mi deseo es comprar una casa con un punto de vista estrictamente financiero, lo que yo haría es comprar con crédito. Yo pagaría un 40 % de entrada y el saldo lo pagaría en 7 años y el resto de K lo pondría a trabajar en algún negocio que me genere más del 9% anual. Tomemos en cuenta que sin hacer absolutamente nada la banca me paga el 7%.

    Afortunadamente el barril de petróleo ha subido un poco y sobrepasa al valor que el gobierno tiene presupuestado.

    Gracias por leer.

    • Gracias por un comentario absolutamente preciso y correcto. Esa crisis fue iniciada desde los bancos, y ocurrió como dices. En ese sentido, hay grandes diferencias con Ecuador. Sin embargo lo mismo no se puede decir de los otros países, que tuvieron matices diferentes. Sin duda, si hubiera habido irresponsabilidad bancaria aquí, tuviéramos un problema mayor y muy serio en nuestras manos

  3. Hola , la verdad es que el mercado de inmobiliario de Quito las ventas han bajado en cifra catastróficas , se debe a varios factores , pero los factores hasta cierto punto son secundarios . Es verdad estamos en la pre- crisis ?? , y el futuro no es muy alentador , creo que todos concuerdan en eso.
    Hay que buscar nuevas estrategias , nuevos nichos de mercado ,nuevas tecnologías de construcción , para poder enfrentar a la crisis.
    Slds.

  4. Muy objetivo y aleccionador su análisis, respecto a lo que conviene o no hacer con los bienes raices. Crísis que generan pérdidas u oportunidades a quienes poseen liquidéz.

  5. Si bien me llama la atención tu artículo, creo que la inversión en bienes raíces es un tema a largo plazo. Sí, es verdad que va a reventar la burbuja, pero ahí el secreto está en tener “capacidad de aguante”. Aquellos compradores/inversionistas que puedan navegar la ola en su decenso seguramente ganarán a largo plazo.

    Siguiendo tu ejemplo: Compro hoy un inmueble de $100K. Si lo compro con hipoteca a 15 años y di $30K de entrada, seguramente mi cuota mensual será de aproximadamente $700. Si lo compré para “inversión” y que se pague solo, con tu análisis saldré perdiendo, pues me tocará poner $400 de mi bolsillo mientras dura la baja (potencialmente 5 años) y no resulta buen negocio desde ningún punto de vista. Sin embargo, si lo compré al contado simplemente es un período en que ganaré menos (5 años) pero eventualmente los precios volverán a subir y habré percibido renta por todos esos años (los buenos y los malos) y todavía tendré mi inmueble que seguramente al cabo de los años (tomando en cuenta plusvalía y depreciación) valdrá mucho más que los $100 K invertidos al principio del ejercicio. Así que realmente creo que la idoneidad depende mucho de las circunstancias personales del comprador.

    Por otro lado, si compro el inmueble con hipoteca pero para mi vivienda, pues sí, efectivamente tal vez en un momento dado podría conseguir un bien similar de arriendo en menos valor que el que se paga por la cuota hipotecaria, pero al final del contrato de arrendamiento me quedaría con $0 ganancia y con $0 plusvalía o capital pagado, mientras que con un inmueble comprado siempre tienes la opción de venderlo y ganar la plusvalía y la diferencia por el capital ya pagado del valor total de la hipoteca.

    Por lo anterior, realmente considero que – a largo plazo – una compra en bienes raíces siempre resulta beneficiosa. Tal vez, en tiempos de crisis no se vea así, pero si se analiza el panorama a largo plazo, seguramente en la gran mayoría de los casos el que compró saldrá ganando. Y ni qué hablar del miedo de darle nuestro capital a los bancos – si tuvieras tú $100K los pondrías en la banca ecuatoriana? Yo no. Y sacarlos a bancos en el exterior presenta un rendimiento muy inferior, así que…. creo que todavía preferiría comprar.

    Me gustó mucho tu artículo!

    • Muy clara tu exposición Maria Fernanda. Tu análisis es exquisito! Técnicamente hablando es el condumio ideal de un estudio de Tasa Interna de Retorno.

      • Sin duda. Se puede escribir en términos mucho más técnicos y desde una docena de ángulos. Voy a hacer una serie para mirar algunos de ellos. Gracias por sus comentarios

  6. Algo equivocado el análisis estimado Blogger. Faltan datos en el análisis.
    1. No se puede analizar desde el punto de vista de tasas de interés pasivas.
    2. Como mínimo se debe analizar con TIR, dando un valor inicial y final al bien y descontando a tasa real.
    Seguro le dan otros números resultantes.
    El mensaje, eso sí, transmite curiosidad sobre el tema y supongo ese es su objetivo.
    Slds

    • Fausto. Tu argumento es absolutamente válido y relevante. Sin duda la forma técnica de esto sería mirando el tir de cada decisión. Hay muchos otros factores de análisis también. Pero este no es un documento académico, es un artículo que trata de explorar dos ideas, y lograr interés general. Gracias por tomarte tiempo para comentar..

  7. Un análisis simple y sin fundamentos técnicos , es cierto que ciertas empresas constructoras han abusado con los precios, pero no se puede generalizar e indicar que una vivienda es una pérdida económica , se debe pensar primero que es una seguridad familiar y segundo se deberia hacer un análisis más profundo y no tan efímero, por que entonces se debería pensar que comer en un restaurante o ir de viaje es perdida económica, por favor no hagamos una crisis, sólo con el afán de figurar.

    • en las 8 crisis que menciono, las personas perdieron el 40% de su valor. lo que usted menciona fausto es muy relevante, sin embargo, siempre una familia tendrá la opción de alquilar o rentar. sin duda, hay un valor sentimental que el artículo no busca explorar.

  8. La burbuja está a punto de estallar. La ola se acerca y es inevitable. Una propiedad similar no puede costar más en Ecuador que en los E.U . Ya lo experimentamos por acá y es muy doloroso atravesar esa situación. El que no venda ahora se jodio y punto.
    Muy buen análisis. Felicitaciones.

  9. Esta equivocado el artículo. Pues el dinero en una poliza no gana plusvalía. Unicamente el 7% de interes que menciona el escrito. Entonces para cálculo comparativo habría que sumar el % de PLUSVALÍA del bien inmueble al valor de ARRIENDO. Por eso si se tiene el dinero en el banco el precio de los bienes inmuebles se irán incrementando pero los intereses del banco no, es decir, con 100mil puedes comprarte hoy un departamento 150m2 y por mas intereses que ganes en una poliza en unos años no te alcanzará ni para uno de 70m2. Aparte cuando compras un bien immueble nunca se compra de contado, es decir, se paga la entrada del 30% que en el ejemplo serían 30mil dolares y las cuotas se van pagando parte con el arriendo que empieza a percibir una vez finalizada la construcción, siendo una inversión progresiva. En conclusión los bienes inmobiliarios si soportan más una crisis que el dinero en el banco y te ayudan a ahorrar parte de tu ingreso destinandolo para ese bien. Por ultimo sugiero que se debe mejorar el analisis antes de sacar una publicación que puede resultar alarmante para gente que desea invertir. Ademas si no corres riesgos en la vida jamás alcanzaras tus metas.

    • Muchas gracias por su respuesta, el análisis es muy interesante y relevante. La historia revela que la plusvalía en crisis similares es negativa. Por ejemplo, si usted compró un departamento a 100k, al cabo de poco tiempo valía 60k. Es decir hubieron muchos años de plusvalía negativa. Esto ha ocurrido recientemente, y a lo largo de la historia en muchos países. Respecto de la deuda, se puede contratar deuda para comprar cualquier activo, por lo cual es mejor ver esto ceteris paribus.

      • Muchas gracias por la respuesta. Actualmente los bienes inmuebles si se encuentran teniendo una plusvalía positiva, a pesar de la depeciación normal que sufren a traves de los años. Simplemente pienso que se debería sumar el arriendo mas la plusvalía y menos la depreciación para poder hacer un comparativo con el capital de una poliza. Lo comento porque el año anterior compré una oficina en planos a 1900 dolares el m2 ahora que fui a la feria el precio esta a 2000 dolares el m2 he ganado 100 dolares por m2 y aun no terminan de construir, si eso multiplico por 54m2 que mide mi oficina son 5400 y recien he invertido con pagos en cuotas 20000 dolares, es decir, el 27% de lo que he invertido y eso que aun no empiezo a arrendar y la oficina no ha sufrido depreciación porque todavia no esta acabado. En cuanto a la expresion Ceteris Paribus sería pertinente siempre y cuando se resalte eso en el texto, pero lamentablemente una Economia jamas se mantene estable y menos la nuestra.

    • El artículo puede demandar más análisis pero no está equivocado. La aproximación es bastante ajustada a experiencias recientes en economías de distinto tipo y no podemos minimizar los hechos que ya se están viendo en el mercado con mayores castigos a los precios. El problema del sector no es intrínseco sino sistémico, y se resume en el ajuste de los niveles de liquidez que impactan en la demanda de arriendos y de compra de bienes inmuebles como a otros bienes y servicios que se están viendo afectados. Por mucho tiempo el paradigma de que los bienes raíces siempre ganan valor se posicionó como la principal opción de los inversionistas poco sofisticados, pero la evidencia reciente lo ha puesto completamente en entredichsectores que pueden ofrecer retornos más predecibles, pero demandan más investigación e involucramiento como también desarrollo del mercado de valores y fondos de inversión.

      • No puedo estar más de acuerdo con tu respuesta Carlos. Y ciertamente hay espacio para más análisis, pero al ser este solo un artículo y no un paper, es limitado el espacio. Hay muchos ángulos aquí. Finalmente como bien dices, hay dos ideas centrales: sistemico, y pérdida de demanda agregada y rentas. Saludos

  10. Oye Felipe, avisa en qué banco están pagando esa tasa para ir a dejar allí la plata. No te guardes el secreto para ti solito….

    • Hola Cecilia. Son tasas aproximadas a plazos largos, comparables con el plazo de la decisión. En momentos la banca ha pagado aquello en los últimos meses.

  11. Hay que sumarle la incertidumbre creada por el Ilustrisimo Presidente amenazando periodicamente en implantar la Ley de Plusvalia. Quien en su sano juicio va a comprar, pensando que si tiene la fortuna de que suba el precio del departamento le tiene que pagar una gran parte al Correa.

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