Con ocasión de Habitat III, el presidente de la República anunció que arremeterá una vez más contra los golpeados bolsillos de los ecuatorianos. Animal político al fin, se aprovechó de un foro de lo más buenista con la presencia de técnicos del más alto nivel cuyas instituciones suscriben la importancia de mecanismos de captación de valor generado en operaciones inmobiliarias. En ese contexto, lanzó de nuevo al ruedo su impuesto a la plusvalía “ilegítima”. La oposición no se hizo esperar, pero hay más que solo la voracidad de un Estado que no sabe de dónde más obtener recursos, aún a costa de la gente.
La “plusvalía” es un concepto que asusta a algunos segmentos de la población. La asocian –sin mucha equivocación– con viejas teorías marxistas que el partido de gobierno se empeña en sacar de la obsolescencia. Y si además añadimos el calificativo “ilegítima” escucharemos sonoros aplausos desde la izquierda de la sala. No obstante, cuando hablamos de ese concepto en un contexto urbano, las cosas funcionan de manera distinta.
Construir genera valor. Cuando un promotor inmobiliario transforma un polvoriento lote o una casa unifamiliar en un edificio de varios pisos, está creando suelo vendible y ampliando la oferta residencial. Cuando el lote pasa de tener un cerramiento infranqueable a ofrecer productos y servicios atractivos que mejoran la experiencia de calle, ese promotor está agregando un gran valor al suelo y a las propiedades aledañas. Las condiciones de esa calle y la demanda de servicios de ese lote cambian de manera radical. Acomodar los sistemas urbanos a esas nuevas condiciones tiene un costo que históricamente los constructores no han asumido. De allí procede la distorsionada visión de ilegitimidad que el presidente quiere dar al valor creado para justificar su confiscación.
Las ciudades deben invertir en redes de agua y alcantarillado, transformadores y subestaciones para suplir la demanda energética, espacios verdes y abiertos para mejorar la experiencia urbana y calles para que la gente pueda movilizarse. La densificación de un lote genera mayor demanda de servicios y espacio y, por lo tanto, costos adicionales a los municipios. Al no existir mecanismos para que los promotores sufraguen esos valores, la ganancia por la venta de su proyecto es mayor de lo que debería, porque en la práctica existe una subvención.
Los mecanismos de captación de valor intentan trasladar a los constructores una parte de los costos de mitigación, que pueden ser la ampliación de redes o gestión de estacionamientos, por ejemplo. Hasta allí es casi matemática simple. Nuestro municipio, tan peculiar gracias a cinco años de subordinación a la planificación nacional y a los dogmas de nuestros planificadores, tiene una cuenta única a la cual llegan sin excepción todos los ingresos municipales. Nada garantiza que los recursos captados a los promotores inmobiliarios se traduzcan en mejores condiciones y en actualización de sistemas urbanos para la zona afectada. Es más probable que la captación de valor se destine a cubrir viajes, sueldos, campañas mediáticas y alguno que otro “troll center”. O algún megaproyecto innecesario pero vistoso.
La condición para que la captación de valor no sea un impuesto más que encarezca la construcción, distorsione la economía y limite la labor necesaria de los promotores inmobiliarios es que sea tratada como una tasa focalizada. Es decir, que los valores cobrados sean utilizados en las obras de remediación ambiental, de tráfico, mejoramiento de redes de agua y alcantarillado y demás aspectos directamente relacionados con mitigar el impacto de la creación de suelo debido a la nueva construcción. Eso no es posible de acuerdo a nuestra legislación.
En el debate sobre la captación de valor y sus mecanismos, debemos estar claros que el objetivo es reducir los factores de distorsión de la economía local para permitir que ésta fluya sin barreras de acceso y que más actores se integren y compitan en el mercado. Construir sin tener que cubrir todos los gastos urbanísticos que ese proceso requiere y trasladar los costos adicionales al municipio, es lesivo para la economía. De igual modo lo es calificar de ilegítima la ganancia de un promotor que ha puesto ideas, riesgo y diseño para ofrecer un producto atractivo en un lugar atractivo, y retener por la fuerza el fruto de ese esfuerzo.
En su cruzada por aprobar más impuestos, el Presidente está enfrascado en simular una guerra de clase. Para esa causa, ha reclutado un poderoso aval técnico internacional y local que aplaude los aparentes avances en materia de desarrollo urbano. El barniz institucional y académico pretende cubrir la intención real que es financiar al Estado en detrimento de la economía de los ciudadanos. La reforma o derogación de leyes que afectan el suelo es un tema que esperamos ver sobre la mesa en la campaña presidencial que se viene.
Tu experiencia en políticas del suelo y legislación me supera largamente, por lo que prefiero ir a los principios y motivaciones, así como a los resultados alrededor del mundo para evaluar estos temas.
Dije que el Mashi aprovechó hábilmente el foro y que busca el barniz institucional y académico para meter un nuevo impuesto. No digo en ninguna parte que el LILP sea marxista. Precisamente por no serlo es que el aval es tan importante para el proyecto presidencial.
Y como dices, no es debatible que los desarrolladores se beneficien y deban pagar lo que corresponde, pero de ahí a crear una guerra de clases y llamarlo ilegítimo, es un alcance peligroso. También es cierto que las anclas, usualmente privadas, son las que valorizan el suelo más que un soterramiento o un adoquinado. “Ser vecino de” trae valor y eso no se factorea nunca. Por eso digo en el texto que ambas distorsiones de la economía están mal. Y ojalá aprendiéramos de Colombia y Japón muchas cosas más como el respeto a las instituciones y a las leyes, la separación de poderes y la apertura económica.
Mi punto en el artículo es cuestionar la distorsión de la economía, y la utilización de la guerra de clases y el aval institucional como herramientas para pasar más impuestos.
De hecho hay varias imprecisiones en el analisis. El Lincoln Institute es uno de los abanderados regionales de mecanismos de financiamiento urbano basados en la captura de plusvalias. Se me complica mucho pensar en el Lincoln como marxista. Colombia o Japon tienen una larga historia en aplicacion de mecanismos de captura de plusvalia de distinto tipo. Japon o Colombia marxistas? Complicado. El hecho de que las plusvalias generadas por accion o decision publica no deben ser capturados solo por los especuladores privados a estas alturas no me parece q sea muy debatible. De ahi si el camino es hacerlo o no a traves de sistemas impositivos es otra cosa.
Si construyes en un solar vacio, estas creando plusvalía, y esa plusvalía beneficia al propietario de la obra, al sector y al municipio. Cuando el estado contruye una obra beneficia a todos, porque esa obra fué construida con dinero de los ciudadanos. Lo quiere este gobierno, es sacar dinero al pueblo hasta por respirar, para financiar sus elefantes blancos.
El análisis tiene un grave error de fondo. Los constructores según el proyecto de ley están exonerados del nuevo impuesto que se está debatiendo.